作者：李杭

12月12日，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》（以下简称《通知》），明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

这意味着，继今年9月，湘潭表示房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售后，又一座湖南城市加入了“去公摊化”的行列。

商品房公摊面积争议一直存在。从2011年以来，“取消公摊”成为两会代表和委员们的提案主题。在网络上，“买69平方公寓37平方米是公摊”等讨论引发诸多关注。尽管讨论不断，我国商品房仍主要按建筑面积计价。

然而近年来，由于房地产市场的供求关系发生变化，各地加快推动房地产发展新模式，出台了一系列新政，其中商品房按套内面积计价销售，成为地方探索商品房销售的新方向。

此次，衡阳为什么急着接力“去公摊化”？

“所购即所得”

实际上，今年8月，衡阳印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》就提出，要优化商品住房计容及销售面积计算方式，探索商品住宅建筑以套内建筑面积（专有建筑面积）进行计价销售。

12月12日，《通知》规定房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

商品房 图源：图虫创意

按照《通知》，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌，价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。各地住建部门应指导督促属地房地产开发企业、房地产经纪机构按商品房套内建筑面积计价宣传销售，适时开展督导检查。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者，此次政策对于提升居住品质和购房信心等都具有积极作用。

“过去房屋计算面积的时候，往往把公摊面积包括进去，进而导致很多购房者抱怨，如‘120平方米的房子，得房率还没有以前90平方米的高’，最终就导致很多购房者购房方面的很多困惑，比如说会计算实际得房率，最终导致购房交易成本明显增大，也使得购房方面的信任度下降。”严跃进说。

如今该政策的出台，使得购房者后续买房、签约的时候，其购房面积就是实际入住的面积，不再包括公摊面积，如房屋外面走廊、楼梯、过道以及其他公摊面积。

对此，严跃进表示，这一政策将使“花多少钱买多大户型的房子”变得更加透明，能够有效避免过去出现的“买90平方米，实际得房60平方米”的问题，从而实实在在地保障购房者的权益，真正实现“所购即所得”的目标。

他还指出，房企在项目规划和售楼处营销方面，需加大宣传力度，尤其是针对“100%得房率”新政的推广。通过有效引导购房者了解政策变化，可以进一步增强购房者对房地产市场的信心，推动2025年购房需求的回升，助力市场逐步回稳。

去化周期达35个月

衡阳出台这一措施的背后，是近年来当地商品房销售持续低迷的现状。

自2022年起，衡阳的商品房销售面积开始出现下降。商品房销售面积566.58万平方米，下降17.3%。商品房销售额277.22亿元，下降19.8%。

进入2023年，商品房销售持续下滑。全市商品房销售面积为519.56万平方米，同比下降8.3%；销售额为244.63亿元，下降11.8%。

2024年，市场情况依旧没有好转。今年上半年（1-6月），衡阳商品房销售面积164.55万平方米，同比下降23.1%。其中，住宅销售面积下降26%。全市商品房销售额75.07亿元，下降25.4%。住宅销售额下降27.7%；商业营业用房销售额下降13%。待售面积128.70万平方米，增长35%。

受销售端持续偏低位影响，衡阳房地产去化面临巨大压力。

根据克而瑞的数据，截至今年7月衡阳住宅存量达311万方，去化周期达35个月。

这是衡阳探索“去公摊化”的大背景。事实上，除了探索商品房实施套内建筑计价外，衡阳在今年8月还提出了优化房地产用地供应、盘活房地产用地资源等一系列举措。

具体来说，衡阳市计划鼓励商品房现房销售，加大房地产金融和信贷支持，推行“房票”安置方式，支持居民进行“以旧换新”及“带押过户”等多项政策。这些措施旨在促进房地产市场的稳定发展，改善购房者的购房体验，并通过创新手段有效缓解当前楼市困境。

衡阳城市风光 图源：图虫创意

与此同时，衡阳的探索并非孤例。今年以来，湖南湘潭、广东肇庆等多个城市均提出按住房套内面积计价销售。

据《中国地产报》，去年底以来，广州、深圳、福州、合肥、长沙等城市在计容建面、得房率、阳台进深等方面都做了优化调整，侧面助推提升得房率，从而达到100%得房率，实现“0公摊”甚至“负公摊”。

不过，也有部分人担心，取消公摊面积后，开发商可能会将原本计入公摊的成本转嫁到实际销售的套内面积上，导致购房单价上升，购房成本增加。

对此，严跃进表示，单纯从房价角度看，公摊部分的房价会转移到套内面积的计算上。但反过来，这也使得房价更加真实。最终给购房者呈现的是一个直观的房价，在目前市场形势下，会倒逼房企降价。